Участие в долевом строительстве

С 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который очень существенно изменил права и обязанности застройщиков и соинвесторов (участников долевого строительства).

Каково было положение с долевым строительством до этой даты и что изменилось после нее?

До 1 апреля 2005 года граждане заключали с фирмой-застройщиком договоры об участии в долевом строительстве (договоры соинвестирования и т.п. – название могло быть разным). Гражданин уплачивал застройщику сумму, указанную в договоре, единовременно или вносил плату частями, а после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию он должен был получить в этом доме определенную квартиру, также указанную в договоре.

Такая схема была очень выгодна застройщикам: они фактически получали от будущих владельцев квартир беспроцентный кредит, за счет которого и осуществлялось строительство. Хлопоты с поиском банка, готового предоставить кредит, и уплата процентов по кредиту отпадали.

Схема казалась очень выгодной и гражданам-соинвесторам: новая квартира приобреталась по довольно низкой цене по сравнению с ценами на уже готовое жилье. Ну и что же, что приходится потерпеть год-другой до окончания стройки – терпели в жилищных очередях и не столько! Зато оплатил будущую квартиру – и не бойся повышения цен.

При этом российское законодательство не регулировало отношения застройщика и соинвестора специальными нормами, приходилось руководствоваться общими положениями, содержащимися в Гражданском кодексе РФ и других законах. Договоры разрабатывались застройщиком с учетом преимущественно своих интересов, а интересы соинвесторов защищались довольно слабо. Так, застройщик обычно оставлял за собой право увеличивать сроки строительства без серьезных последствий для себя. При расторжении договора соинвестор не только не получал процентов за пользование его средствами, но и нередко должен был уплатить застройщику штраф.

Если же внимательно проанализировать ситуацию, то окажется, что после полной оплаты по договору гражданин-соинвестор никакой квартиры еще не приобретал и не мог приобрести – дом-то не построен! Что же он получал? – Только право требования квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. Итак, весь период от оплаты будущей квартиры до оформления прав собственности на нее соинвестор разделял с застройщиком риски, связанные с этим строительством, в том числе и риск потерять вложенные средства, если, например, застройщик разорится. Хорошо, если стройка благополучно завершилась, и все соинвесторы получили свои квартиры. А что будет, если фирма-застройщик столкнется с финансовыми проблемами? Или вообще фирма исчезнет вместе с собранными деньгами? Или окажется, что на одну и ту же квартиру претендует несколько соинвесторов – и у каждого есть свой договор, в котором записана именно эта квартира?

У дешевизны квартиры на стадии строительства, оказалось, есть и оборотная сторона – немалый риск.

Итак, незащищенность прав граждан-соинвесторов требовала срочного принятия законодательных мер, обеспечивающих соблюдение их интересов и пресекающих возможности всякого рода злоупотреблений со стороны застройщиков.

После вступления в силу Закона № 214-ФЗ маятник качнулся в другую сторону.

С 1 апреля 2005 года застройщик вправе разворачивать рекламную кампанию и привлекать денежные средства граждан только после получения разрешительной документации и государственной регистрации прав на земельный участок, на котором будет возведен дом (п. 1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ), а также с условием обязательного указания мест и способов ознакомления с проектной декларацией застройщика, содержащей информацию о застройщике и о проекте строительства.

 Информация о застройщике должна включать сведения о его наименовании и месте нахождения, о государственной регистрации, об учредителях (участниках) фирмы-застройщика, об осуществленных этой фирмой за последние три года проектах, а также сведения о полученных лицензиях и финансовом состоянии. Любому обратившемуся застройщик обязан предоставить для ознакомления свои учредительные документы, свидетельства о государственной регистрации и о постановке на учет в налоговом органе, отчетность за три последних года и аудиторское заключение за последний год (статья 20 Закона).

Информация о проекте должна содержать исчерпывающие сведения о разрешительной документации, правах застройщика на земельный участок, о количестве квартир и составе общего имущества, о назначении нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества, о предполагаемом сроке сдачи дома в эксплуатацию и возможных финансовых и иных рисках. По требованию соинвестора застройщик обязан предоставить для ознакомления всю проектную и разрешительную документацию (статья 21 Закона № 214-ФЗ).

В случае если застройщик нарушит установленные Законом № 214-ФЗ требования к проектной декларации, участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора, возврате всех уплаченных по договору сумм и взыскании процентов в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от этих сумм.

В случае если денежные средства для долевого строительства будет привлекать фирма, не отвечающая требованиям этого Закона, граждане имеют право на немедленный возврат всех средств, а сверх этого – на уплату им банковских процентов в двойном размере и возмещение всех причиненных убытков (п. 3 статьи 3 Закона).

Денежные средства, полученные от соинвесторов по договорам участия в долевом строительстве, застройщик имеет право использовать исключительно для строительства многоквартирных домов в соответствии с утвержденной проектной документацией (статья 18 Закона).
Статьей 4 Закона № 214-ФЗ установлены обязательные требования к договору участия в долевом строительстве:

• в договоре должен быть определен конкретный объект долевого строительства (т.е. конкретная квартира) в точном соответствии с проектной документацией;
• должен быть указан срок передачи соинвестору этой квартиры;
• должна быть указана цена договора, а также сроки и порядок ее уплаты;
• должен быть указан гарантийный срок на квартиру.

Если в договоре отсутствует какое-либо из этих условий, то договор считается незаключенным. Риск случайной гибели объекта строительства или его случайного повреждения полностью возлагается на застройщика вплоть до момента передачи квартиры соинвестору. В случае смерти соинвестора все его права и обязанности по договору участия в долевом строительстве переходят к наследникам, и застройщик не вправе им отказать во вступлении в договор.

Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, что исключает повторную продажу той же квартиры нескольким соинвесторам.

Устанавливается, что к отношениям, связанным с договором участия в долевом строительстве и не урегулированным Законом № 214-ФЗ, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

Застройщик получает право расторгнуть договор в судебном порядке, только если соинвестор нарушает сроки уплаты более чем на три месяца (либо более чем три раза в течение двенадцати месяцев – при внесении платежа в несколько сроков). В случае менее грубых нарушений сроков уплаты застройщик имеет право лишь на получение пени в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

При нарушении сроков передачи готовой квартиры соинвестору застройщик обязан уплатить неустойку в сумме 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый день просрочки.

Гарантийный срок на построенные объекты не может быть менее пяти лет после дня передачи квартиры соинвестору. В случае выявления в течение этого срока существенных недостатков он может потребовать от застройщика по своему выбору либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения цены договора и возврата соответствующей части уплаченной суммы, либо возмещения своих расходов на устранение этих недостатков. Все эти гарантии прав соинвестора указаны в законе и действуют независимо от содержания договора участия в долевом строительстве – даже если застройщик укажет в договоре более выгодные для себя условия, эти условия будут недействительны (статья 7 Закона № 214-ФЗ).

Передача готовой квартиры участнику долевого строительства (соинвестору) производится по передаточному акту только после приема в эксплуатацию дома в целом. В случае выявления недостатков соинвестор вправе отказаться от подписания передаточного акта до выполнения застройщиком гарантийных обязательств (либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения цены договора и возврата соответствующей части уплаченной суммы, либо возмещения расходов на устранение этих недостатков). При этом, очевидно, вина за возможное нарушение срока передачи квартиры соинвестору лежит на застройщике, и он будет обязан уплатить неустойку (пени).

Законом предусмотрены и случаи одностороннего расторжения договора соинвестором на очень выгодных для него условиях (статья 9 Закона):

• При нарушении застройщиком срока передачи квартиры в предусмотренный договором срок;
• В случае приостановления или прекращения строительства, в результате которых срок передачи квартиры неизбежно будет нарушен;
• При существенном изменении проекта строящегося дома (даже не обязательно затрагивающем квартиру соинвестора);
• При изменении назначения общего имущества и/или нежилых помещений в доме (закон не требует, чтобы соинвестор доказывал наличие нарушений каких-либо своих интересов этими изменениями);
• При неисполнении застройщиком своих гарантийных обязательств;
• При существенном нарушении качества строительства.

Во всех этих случаях застройщик обязан возвратить всю полученную плату по договору и проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

Статья 23 Закона вводит меры постоянного государственного контроля за соблюдением требований законодательства при осуществлении долевого строительства, в том числе за целевым использованием привлеченных застройщиком средств и за ходом строительства.

Итак, положения Закона № 214-ФЗ сосредоточены в основном на защите прав граждан-соинвесторов, а застройщик, наоборот, поставлен в довольно затруднительное положение.

Теперь на стадии получения участка под застройку и оформления проектно-разрешительной документации застройщик может пользоваться только своими средствами либо банковскими кредитами, а привлеченные от соинвесторов средства появятся лишь на более позднем этапе.
Сведения о финансовом состоянии застройщика и  его отчетность становятся практически общедоступными.

Штрафные санкции и возможное массовое расторжение договоров участия в долевом строительстве в случае проблем со сроками окончания стройки или с качеством работ грозят застройщику полным крахом.

С одной стороны, все эти меры призваны убрать с рынка недобросовестных и ненадежных застройщиков, снизить риск для граждан-участников долевого строительства – и это, конечно, замечательно. Но добросовестные застройщики будут вынуждены нести дополнительные расходы на привлечение кредитов и на обеспечение своих гарантийных обязательств, что неизбежно увеличивает себестоимость строительства и, соответственно, цену возводимых по такой схеме квартир.

Что же делать, за гарантию сохранности вложенных в будущее жилье средств приходится платить.